משכנתא מינימלית בפריסה קצרה - החלטה נכונה או טעות?

השבוע עלה בציפור פיננסית פוסט של זוג שכתב שהם עומדים לקחת משכנתא בגובה 700,000 ₪ - שהם 20% משווי הדירה שהם קונים. בחישוב גס - מדובר בנכס שמחירו 3.7M, כאשר ההון העצמי שיכניסו עומד על כשלושה מיליון שקלים

הם סיפרו שנפרדו מיועץ המשכנתאות שלהם לאחר שפספס דברים מהותיים, וביקשו להתייעץ על התנאים שהצליחו לסגור לבד. היו שם ריביות מעולות, תמהיל מאוזן והחזר חודשי של כ-9,000 ₪ בפריסה ל-10 שנים

יועצי משכנתאות ומגיבים רבים עודדו אותם לסגור את העסקה מהר ככל האפשר. ועם זאת - עולה מהפוסט שאלה חשובה: האם זו באמת ההחלטה הכלכלית הכי נכונה?

כשנכנסים לעומק - מגלים פרדוקס: ככל שהמשכנתא קצרה וקטנה יותר - הריבית הכוללת שתשלמו נמוכה יותר, אבל זה לא אומר שזה הפתרון הכי רווחי כלכלית. למה? שתי משוואות שחשוב מאד להבין:

1. ככל שניקח פחות משכנתא - נכניס יותר הון עצמי לדירה, ויישאר לנו פחות כסף להשקעות
2. ככל שנפרוס את המשכנתא לתקופה קצרה יותר - ההחזר החודשי שלנו יהיה גבוה, ויישאר לנו פחות כסף פנוי בכל חודש להשקיע

כלומר: חסכנו בריבית, אבל מנענו מהכסף שלנו לייצר תשואה שיכולה להיות גבוהה הרבה יותר. ובטווח הארוך - זו עשויה להיות טעות יקרה

נדגים על המקרה הנ"ל:

במקום לשלם 9,000 ₪ לחודש על משכנתא של 700K ל-10 שנים - הם יכולים להחזיר פחות או יותר את אותו הסכום על משכנתא של כ-1.7M, בפריסה ל-30 שנים. מה יצא להם מזה?

• יקבלו עוד מיליון ש"ח בהלוואה

• ישאירו מיליון ש"ח בכיס (ולא יכניסו אותם לדירה)

• יוכלו להשקיע אותם באופן ייעודי - למשל בשוק ההון

בהשקעה נכונה וארוכת טווח באפיקים מנייתיים (כמו S&P 500) אפשר לצפות להכפלה של הכסף כל 7-10 שנים. נניח שהם השאירו אצלם מיליון ש"ח והשקיעו אותם:

• עכשיו - 1,000,000 ₪

• אחרי 7 שנים - 2,000,000 ₪

• אחרי 14 שנים - 4,000,000 ₪

במקרה כזה - אפילו אם יישארו להם מיליון שקלים במשכנתא בסוף התקופה - הם יוכלו לסגור אותה, ועדיין להישאר עם עודף של 3M

לסיכום: הם החזירו בכל חודש את אותו הסכום, שילמו יותר ריבית, אבל נשארו בסוף עם הרבה יותר כסף

מזכיר שוב את העצה הכי חשובה: לפני החלטות כלכליות גורליות - כדאי מאד להתייעץ עם מתכנן פיננסי

ואם כבר לקחנו משכנתא קצרה וקטנה? כדאי לבחון עם איש מקצוע את האפשרות למחזר אותה תוך הארכת הפריסה, כך שתאפשר לכם להחזיר פחות - ולהשקיע יותר בכל חודש

בהצלחה

הערות חשובות:

1. כדי לקבל אישור על משכנתא של 1.6M - צריך להרוויח כמעט 25 נטו. אם אין הכנסה כזו - אי אפשר לקחת הלוואה בסכום כזה (אלא אם כן מחתימים ערבים)
2. שוק ההון הוא אפיק תנודתי שדורש אורך רוח. לא כל אחד בנוי לזה
3. על הרווח שמקבלים בשוק ההון צריך לשלם מס ריאלי של 25%
4. לא בכל גיל אפשר לקבל פריסה ארוכה במשכנתא. בדרך כלל יתאפשר לפרוס אותה עד גיל 80-85

---