דירה אחת במרכז או שתיים בפריפריה?

ההמלצה "במקום דירה אחת במרכז - קחו את הכסף וקנו שתיים בפריפריה" נכתבת כמעט בכל פוסט שמתעסק בסכום כסף גבוה בקהילות הפיננסיות. הגיע הזמן לדבר עליה - ויש לי הרבה מה להגיד.

חסרונות:

• התפשרות על האזור: באופן כללי - במרכז פוטנציאל ההשבחה גבוה יותר והביקוש קשיח

• מיסוי כבד על הדירה השניה שמוריד את כדאיות העסקה: 8% מס רכישה, 25% מס שבח

• וויתור על מינוף מקסימלי: אפשר לקבל 50% בלבד בדירה השניה, או במקסימום 70% אם מצהירים על דירה חליפית. כן אפשר לקבל יותר מחוץ לבנק - אבל הריביות בהתאם

• עלויות עסקה כפולות: מלווה משקיעים, יועץ משכנתאות, שמאי ועוד

• התעסקות כפולה עד הרכישה - כי אנחנו מבצעים שתי עסקאות ולא אחת

• התעסקות כפולה אחרי הרכישה - כי נצטרך להתנהל מול שני שוכרים ולא אחד

• עלויות תחזוקה כפולות בשוטף

• היעדר יכולת לקבל מימון של 70% מהבנק על דירה נוספת להשקעה בעתיד: לא יתאפשר להצהיר על דירה חליפית כי כבר רכשנו שתיים

יתרונות:

• תזרים: בשל התשואה הפירותית שהיא גבוהה יותר בפריפריה. עם זאת - חשוב להבין שבדרך כלל - ככל שהתשואה מהשכירות גבוהה יותר - פוטנציאל עליית הערך יהיה נמוך יותר

• פיזור: נוכל לקנות נכסים בשני אזורים שונים

נקודה חשובה שכדאי להבהיר: העצה לקנות מספר נכסים בפריפריה - מגיעה לעיתים קרובות עם הסבר שכך ניתן להימנע ממשכנתא. להימנע ממשכנתא זה לא יתרון - אלא חיסרון. הכוח הגדול ביותר ומקור הרווח העיקרי בנדל"ן הוא המינוף. כל עוד אפשר לעמוד בו תזרימית - אין שום סיבה לוותר עליו

לסיכום: דירה יקרה אחת - בדרך כלל תיהיה עדיפה.

חשבו טוב לפני שאתם הולכים על מספר נכסים זולים יותר - או מייעצים לאחרים לעשות זאת

בהצלחה

אין לראות באמור המלצה להשקעה או תחליף לייעוץ