דירה להשקעה עם מינוף מקסימלי - כן או לא?

לפני מספר שבועות שמעתי בפודקאסט מוכר ומצליח (שהוא גם אחד האהובים עלי) - שעדיף מבחינה פיננסית לרכוש דירה עם תזרים נוח. כלומר: כזו שתשלום השכירות שלה יכסה את החזר המשכנתא. אחרת - רמת החיים שלנו תיפגע. אני מניח שחברי קבוצה רבים שמעו את הפרק, ולכן רוצה להציג גישה אחרת לגבי הנושא.

היא מתבססת על הנחות היסוד הבאות:

1. הכוח הגדול ביותר בעסקת נדל"ן הוא מינוף
2. ככל שניקח מינוף גבוה יותר - נרוויח יותר מעליית ערך
3. רווח בנדל"ן עושים בעיקר מעליית ערך (ולא מתשלום השכירות)
4. המינוף המקסימלי שנוכל לקבל הוא 75%
5. כשלוקחים מינוף מקסימלי (75%) - התשואה על כל עליית ערך של הנכס מוכפלת פי 4
6. כמעט ואין עסקה במינוף מקסימלי שלא מגיעה עם תזרים שלילי. תזרים שלילי: מצב בו החזר המשכנתא החודשי גבוה מתשלום השכירות שאנחנו מקבלים
7. ככלל אצבע גס - כדי לרכוש נכס בתזרים מאוזן שבו השכירות זהה להחזר המשכנתא - תצטרכו להפחית את המינוף לאזור החמישים אחוז - ולפגוע בתשואה שלכם מעליית הערך
8. אם יש לכם תזרים חודשי חיובי - אתם לא חייבים להוריד את רמת החיים כדי לבצע עסקת נדל"ן שהתזרים בה הוא שלילי. אתם יכולים פשוט להשתמש בו

האם זה אומר שכולם צריכים לקחת מינוף מקסימלי? לא. זה תלוי מאד בתזרים שלכם, ביציבות התעסוקתית שלכם, בגב הכלכלי שלכם, בשינויים שצפויים בהכנסות / הוצאות שלכם בעתיד - בצרכים ובמטרות שלכם - ועוד ועוד

ועם זאת

אם אתם יכולים לעמוד בתזרים השלילי שמינוף מקסימלי מביא איתו - הפעולה הכלכלית ביותר תיהיה לקחת אותו. וגם אם אתם לא יכולים לעמוד במינוף מקסימלי - זה לא אומר שאתם חייבים להפחית את אחוז המימון עד שאתם מגיעים לתזרים מאוזן. יש לא מעט אפשרויות באמצע. כדי לדעת בדיוק באיזה תזרים שלילי תוכלו לעמוד ואיזה נכס כדאי לכם לקנות - אמליץ בחום שתיגשו למתכנן פיננסי לצורך תכנון המהלך

אתן דוגמא - אם יש לכם: תזרים חיובי חודשי של 10K, צפי להמשיך איתו כמה שנים קדימה, ויציבות תעסוקתית - אין שום סיבה (בעיניי) שלא תיקחו מינוף מקסימלי על נכס של מיליון שקלים בפריפריה (שיגלם תזרים שלילי של בערך 1000 ש"ח בחודש) או על נכס של שני מיליון שקלים במרכז (שיגלם תזרים שלילי של בערך 3000 ש"ח בחודש)

גם אם אין לכם את התזרים החיובי הדרוש - תוכלו להשתמש בהון שלכם (במידה ויש כזה) כדי לכסות את התזרים השלילי מהעסקה

עסקת הנדל"ן הראשונה שלכם היא המקפצה הפיננסית הגדולה ביותר שתוכלו לעלות עליה. חשוב מאד לעשות אותה נכון - ולקחת אנשי מקצוע שילוו אתכם:

1. מתכנן פיננסי לצורך תכנון המהלך
2. מלווה משקיעים שיאתר עבורכם את הנכס
3. יועץ משכנתאות שידאג למימון מבחינת תמהיל וריביות

בהצלחה

אין לראות באמור המלצה להשקעה או תחליף לייעוץ